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房地產(chǎn)去庫存已結(jié)束 樓市巨輪正全面轉(zhuǎn)向

2018.09.06
房地產(chǎn)
 

化解房地產(chǎn)庫存,促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,是社會各界持續(xù)關(guān)注和研究的熱點之一。2015年12月,中央經(jīng)濟工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一。自此,房地產(chǎn)庫存成為社會各界高度關(guān)注的問題。

 從某種意義上來看,去庫存的走向才是真正意義上的樓市風(fēng)向標(biāo)。

停止“去庫存”第一槍打響

 自今年以來,去庫存這三個字放佛憑空消失,在上半年國家?guī)状沃匾恼巍⒔?jīng)濟工作會議上都沒有再聽過到任何關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的聲音。

 8月24日,呼和浩特市住房保障和房屋管理局發(fā)布《我市將多措并舉調(diào)控房價穩(wěn)定房地產(chǎn)市場》通知,提出把“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”作為房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo),擬采取多項措施調(diào)控房價,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。通知明確,全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施,成為這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中首個喊出“停止去庫存”的城市。4天后的8月28日,長春市政府率先取消了貨幣化安置購房獎勵政策,鼓勵有條件的棚改項目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。而值得注意的是,在4年前的6月下旬,內(nèi)蒙古呼和浩特也正是全國首個取消執(zhí)行3年之久的樓市限購政策的城市,為樓市去庫存拉開了序幕。

 2017年以來,呼和浩特市的房價一路上漲。2018年7月呼和浩特新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲2.4%,同比上漲11.8%。2016年以來,按照國家相關(guān)政策,呼和浩特市開展房地產(chǎn)去庫存工作,住房土地供應(yīng)量相對較少,按土地部門提供數(shù)據(jù)顯示全市近三年的住房土地供應(yīng)不足2000畝,造成近兩年上市銷售房源較少;并且呼和浩特市實施棚戶區(qū)三年改造,共安置30311戶,完成征拆面積606萬平方米,按照“先安置、后征拆”的原則,約95%的棚戶區(qū)改造實施了貨幣化補償安置,進一步釋放了市場購買力,因此造成去年以來呼和浩特市房價上漲較快。同時引進人才計劃、資本和勞動力向城市轉(zhuǎn)移導(dǎo)致需求市場較大,改善性住房和剛需購房比例逐步升高;市場上全裝修比例房源由原來的15%提高到30%,以及城市教育、醫(yī)療、交通等公共服務(wù)資源和配套設(shè)施的完善,也是導(dǎo)致房價上漲的因素。

房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)

 上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會會長沈正超認為,庫存問題是房地產(chǎn)理論研究需要關(guān)注的重要問題,其本質(zhì)是供需關(guān)系問題。

 一組關(guān)于住宅新開工與銷售面積的數(shù)據(jù),能深刻反映中國房地產(chǎn)基本面情況,也就是房地產(chǎn)這個總盤子的供需情況。



房地產(chǎn)數(shù)據(jù)
圖片來源:米筐投資

 

我們從上圖的數(shù)據(jù)能夠明顯看到:2011-2014年與2015-2017年的開工銷售比數(shù)據(jù)形成了鮮明的對比。2011-2014年房地產(chǎn)庫存快速堆積,房子蓋的多而買的卻很少,這也是當(dāng)年房地產(chǎn)去庫存的原因。而今年1-5月,住宅新開工面積5.3億平米,而住宅商品房的銷售面積卻為4.9億平米,這是一個非常大的變化,這反映了2018年中國房地產(chǎn)一改過去三年住宅銷售面積大于新開工面積的基本面。

 換句話說,中國住宅在2018年開始,從供需結(jié)構(gòu)上開始發(fā)生了巨大的逆轉(zhuǎn)!

 2014年前后,我國一些三四線城市庫存量過大,很多城市陸續(xù)推出了去庫存措施。隨著政策的持續(xù)推進,一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。因此,在這些城市全面停止房地產(chǎn)去庫存十分必要。

 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,放眼全國房地產(chǎn)市場,一些城市房價出現(xiàn)不同程度的上漲,主要原因是供應(yīng)量不足,因此目前已經(jīng)到了補充庫存的時候,這些城市應(yīng)適當(dāng)擴大供給,平抑房價上漲趨勢。

土地流拍佐證樓市轉(zhuǎn)向

 除了去庫存的逐步終結(jié),最近樓市的另外一個變化就是流拍、流拍、再流拍!土地流拍已經(jīng)成為樓市轉(zhuǎn)向的最佳佐證。

 負責(zé)土地管理的國土資源局在往年一向是彌漫著無聲的硝煙,但在今年那里卻是一片祥和。上海流拍、杭州撤銷出讓、太原黃金地塊無人問津、廈門地價更是腰斬……

 從一線到二線,從北方到南方,土地流拍已然成為了家常便飯。據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2018年前7個月,全國土地流拍數(shù)量高達796宗,其中一線城市流拍13宗,二線城市流拍154宗,三四線城市合計流拍629宗。如果再算上8月份各地的流拍數(shù)據(jù),今年已有800多宗土地流拍。另外,值得注意的是今年的土地流拍已經(jīng)頻頻刷新了過往記錄,一線城市刷新了2012年以來土地流拍的新紀(jì)錄;而今年800宗的土地流拍總數(shù),更是刷新了2014年以來的歷史峰值,翻了兩倍有余。要知道,在2014年,土地流拍也不過為345宗。

 土地流拍,既是市場降溫的體現(xiàn),也是樓市轉(zhuǎn)向的信號彈。

 這波大規(guī)模的土地流拍,很大程度上再于房企負債過高,在基于利潤的考慮下,無疑會更加謹(jǐn)慎,但地方政府依舊按老模式賣地,寧可流拍,也要不斷提高土地拍賣底價。



房地產(chǎn)

“去庫存”新思路

 

日前,部分國有房企代表表示,“去庫存”的問題可以和存量房、存量用地等政策管理積極掛鉤。換言之,對于部分庫存規(guī)模比較大的房源,除了關(guān)注“去化”的概念,其實還可以考慮“轉(zhuǎn)性”的概念。如果這方面實現(xiàn)了政策的銜接和打通,那么“去庫存”的問題就會變得比較容易解決。例如,當(dāng)前全國各大城市正在積極推進租賃市場的改革,對于此類租賃市場來說,也可以關(guān)注房地產(chǎn)的庫存問題。針對新房建造周期時間相對長、存量物業(yè)改造周期相對短的特點,可將此類過剩房源收儲后進行改造,形成更多的租賃住房房源。

 

另一方面,近年來在棚改貨幣化安置的大潮下,三四線城市房價也水漲船高。在因城施策的政策下,2017年房地產(chǎn)去庫存的政策重點是三四線城市,不少三四線城市房價出現(xiàn)大幅度上漲,受此影響,刺激了這些城市的土地市場繁榮,2017年三四線城市的土地出讓面積增加了兩倍多。

 

棚改貨幣化安置曾被視為房地產(chǎn)去庫存比較行之有效的方式之一。恒大研究院副院長、首席房地產(chǎn)分析員夏磊指出,2016年至2017年,三四線城市通過棚改貨幣化去庫存,不少城市庫存持續(xù)降低,甚至其中一些城市出現(xiàn)了房價上漲壓力較大的情況,棚改貨幣化安置在這些城市即將完成去庫存的歷史使命。

 

住建部有關(guān)負責(zé)人也指出,商品房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方,可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。去年8月份,住建部等6部委也曾經(jīng)發(fā)文明確,商品住宅消化周期在15個月以下的市縣,應(yīng)控制棚改貨幣安置比例,更多采取新建安置房的方式。

 

中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立6月底曾撰文表示,2014年前后房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,棚改的實物安置改為貨幣化安置可以起到刺激市場需求的作用。但房地產(chǎn)市場的特點決定了房地產(chǎn)去庫存政策只能是短期的權(quán)宜之計,不宜長期使用。從當(dāng)前的形勢看,部分城市的房價漲幅過大,房地產(chǎn)去庫存政策的負面影響開始顯現(xiàn),包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫存政策應(yīng)該逐步退出。

-轉(zhuǎn)自新玻網(wǎng)

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